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中國房地產穩定的三年周期論在2017年被打破。
2008，2011，2014都曾是房地產市場的低點，救市政策分別在2009，2012，2015開始發揮作用。
圖註：房地產三年周期的規律，被旺盛的流動性打破，但一線城市依然嚴守規律
然而，雖然在2016年9月30日各地就陸續開始瞭調控政策的出臺，然而住房需求日益旺盛，以至於2017年3月17日，北京開始瞭限制購房資格的政策——“認房又認貸”。大量改善購房者從原本的首套置業被判定為二套，由於付不出高昂的首付，一線城市從需求端封堵瞭樓市。北京的二手房交易從3月份的26000套下降至7月份的7000套。
3月後，巨大的流動性將資金從一線城市推向全國其他城市。
2017年2月中國的M2增速依然高達11.1%，同期GDP增速隻有6.8%。受到去庫存、棚改貨幣化安置的影響，2017年的地產並未按照三年一個周期的慣性走入低谷，而是基本保持穩定，但二線城市到三四線城市，上漲壓力仍然很大。北、上、深三個嚴格限價城市和部分二三線城市的市場有所分化。
在一線城市凍結的客戶資金，流入其它城市地產蓄水池。中國居民存款在3月之後下降4.8萬億左右，大多進入非一線城市樓市。9月後，全國多城市出臺限售措施，今年購買房產徹底無法在短期內再上市交易（4-7年無法交易！），此舉保證瞭樓市不出現集中拋售的風險，延後瞭中國樓市刺破泡沫的時間。到11月底，全國發佈“限售”與“租賃”政策的城市均超過瞭50個。但北、上、深保持瞭不限售的流動性。按照資金走勢，限售將加快資金回流北、上、深的速度。
圖註：2017年全國二線城市房價指數上漲對比
北京樓市遇到瞭成交量逐月下降，賣方不斷降價的態勢影響，在成交量連續五個月暴跌之後，終於在9月小幅反彈。並在9-11月，穩定在瞭日成交均值260套上下。（10月由於長假7天沒有網簽，因此不要看月數值，看日均值更為合理。）北京今年冬天還格外幹冷，即便如此，11月的單日成交量已經超過瞭傳統的“金九銀十”，企穩態勢明顯。
圖註：11月是樓市常規的淡季，但2017年日均成交量卻超過瞭“金九銀十”，表明企穩態勢明顯。
新房端出現正常分化行情，北京朝陽區和海淀區新增供應不足300套，兩區成交均超過1300套，供需嚴重失衡加之新房政府限價，呈現搶購態勢。典型項目如朝陽龍湖景粼原著，榮膺1-11月北京住宅市場7萬+別墅市場的銷冠，更是蟬聯2017年1-11月份朝陽區別墅銷售TOP1,業績超過第二名到第七名之和，備受市場矚目。
圖註：12月朝陽孫河板塊景粼原著售樓處看房實景照片
一二手房雙維度看，北京樓市企穩形態明顯。從個案看，名牌開發商，高品質小區，優質戶型，在二手房市場出現依然是一房難求，個別業主急於賣房的低價房源也是當天成交。
圖註：即便調控持續，北京一些區域供需依然失衡，接近7組客戶隻能買到一套住宅。
綜上，2018年樓市走向靜電除油機相對清晰：
1. 以北京市場大周期計算，在不考慮全國限售資金回流北、上、深的情況下，樓市觸底應該在2018年4月。目前在資金回流的趨勢下，二手市場提前企穩大局已定，自住需求遇到心儀房產可果斷入場，繼續觀望好房隨時秒光。去除春節長假影響，樂觀估計2018年3月後北京樓市迎來“小陽春”幾率頗大。
2. 2016年宅地出讓僅220萬平米，創下歷史新低。2017年宅地供出820萬平米，也是歷史正常水平。2018年地產企業企業債集中還債期，房地產投資增速大幅下降的格局下，入市面積有限。2018年北京新房供應量堪憂。
圖註：北京2017年加大瞭土地供應，但依然是歷史正常值，大量開建和入市時間會在2019年到來。
3.環京高鐵、城際鐵路建設規劃確定，建設加速。北京都市圈對人口吸引力依然很大。年輕人會繼續來北京尋找機會。政策短期有效，長期仍待觀察。從中長期看，北京不動產價格抗跌性較強。
4. 北京新總規提出五年新增各類住房150萬套。從地產投資和建設周期維度看，難度很大。即便在房地產投資增速較高的2016年（6%），北京住宅市場也隻供應出2.7萬套房，與未來年均50萬套的預期相差甚遠。加之大量共有產權房、租賃類住房、受70%以上90平米以下戶型限制，可見改善類、大戶型、高舒適度產品，未來將更為搶手。
5. 如果判斷目前為北京置業窗口期，抄底的都是巧合，聰明人會選擇在趨勢中擇機入手，身邊越是沒人聊地產瞭，可能越是可以入手的時機。
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（責任編輯：李佳佳 HN153）
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